빌라나 오피스텔을 구입하려고 할 때 가장 신경 쓰이는 것 중 하나가 '주택 수'입니다.
주택 수가 늘어나면 향후 다른 주택을 구입하거나 세금을 계산할 때 영향을 받을 수 있기 때문인데요.
정부가 2026년 8월 13일 발표한 주택대책을 통해 일정 요건을 갖춘 신축 소형주택의 주택 수 제외 특례를 연장하는 방안을 내놨습니다.
오늘은 어떤 빌라와 오피스텔이 대상인지, 수도권과 지방의 가격기준은 얼마인지 정리해보겠습니다.
소형주택 주택수 제외 특례란?
일정 요건을 갖춘 신축 소형 비아파트를 취득할 경우 세금 등을 계산할 때 해당 주택을 주택 수에서 제외해주는 제도입니다.
모든 빌라와 오피스텔이 자동으로 제외되는 것은 아니며 주택 유형, 면적, 가격, 준공시기, 취득조건 등을 충족해야 합니다.
2028년까지 연장되는 이유
정부는 8·13 주택 신속공급 방안을 통해 비아파트 공급을 활성화하기 위한 세제지원 방안을 제시했습니다.
이에 따라 신축 소형주택의 주택 수 제외 특례 대상이 되는 준공기간을 2028년 12월까지 연장하는 방안이 발표됐습니다.
어떤 주택이 대상일까?
현재 발표된 주요 기준을 정리하면 다음과 같습니다.
- 면적: 전용면적 60㎡ 이하
- 수도권 가격: 6억원 이하
- 지방 가격: 3억원 이하
- 유형: 아파트를 제외한 일정 소형주택
- 준공기간: 2024년 1월~2028년 12월 대상 범위
다만 세목에 따라 적용요건이 달라질 수 있으므로 실제 매수 전에는 본인의 주택과 취득방식이 특례요건을 충족하는지 확인해야 합니다.
6억원 이하 아파트도 주택수에서 빠질까?
아닙니다.
가격만 보고 판단하면 안 됩니다.
이번 소형주택 특례는 아파트를 제외한 일정 요건의 비아파트를 대상으로 하기 때문에 6억원 이하라는 이유만으로 일반 아파트가 자동으로 주택 수에서 제외되는 것은 아닙니다.
오피스텔은 전부 대상일까?
오피스텔 역시 '오피스텔이면 무조건 제외'라고 이해하면 안 됩니다.
면적과 가격, 준공 및 취득시기 등 특례 적용요건을 함께 충족해야 합니다.
따라서 매물 설명에 '주택수 제외 가능'이라고 적혀 있더라도 실제 세법상 적용요건을 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
주택수 제외면 세금을 아예 안 내는 걸까?
이 부분은 반드시 구분해야 합니다.
'주택 수에서 제외된다'는 것과 '취득세나 보유세가 전혀 없다'는 것은 같은 의미가 아닙니다.
특례는 특정 세금을 계산할 때 주택 수를 판단하는 과정에서 혜택을 주는 구조이므로 실제 취득 과정에서 발생하는 세금 자체가 모두 면제된다는 뜻으로 받아들이면 안 됩니다.
1주택자가 추가로 사도 될까?
기존에 주택을 보유한 사람이 소형주택을 추가 매수하는 경우에는 더욱 주의해야 합니다.
세목별 주택 수 산정과 1세대 1주택 특례 여부 등이 서로 다를 수 있기 때문입니다.
단순히 '주택 수 제외'라는 문구만 보고 매수 결정을 하기보다 향후 기존 주택을 매도할 때의 양도소득세까지 함께 검토하는 것이 좋습니다.
2026 소형주택 주택수 제외 핵심정리
- 8·13 부동산대책에서 관련 특례 연장 발표
- 전용면적 60㎡ 이하 기준 확인
- 수도권 6억원 이하
- 지방 3억원 이하
- 아파트는 제외
- 2028년까지 대상 준공기간 연장 방안
- 주택수 제외가 모든 세금 면제를 의미하는 것은 아님
마무리
빌라나 오피스텔 매수를 고려하고 있다면 2026년 8·13 부동산대책의 소형주택 특례를 확인할 필요가 있습니다.
특히 전용 60㎡, 수도권 6억원·지방 3억원이라는 기준만 보는 것이 아니라 주택 유형과 준공·취득시기, 적용 세목까지 함께 확인하세요.
※ 본 글은 2026년 8월 14일 기준 정부의 8·13 주택대책 및 공개자료를 바탕으로 작성했습니다. 세법 개정 및 시행 과정에서 세부요건이 변경될 수 있으므로 실제 취득 전 최신 법령과 세무전문가 등을 통해 확인하시기 바랍니다.
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